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갑돌이는 아파트를 여러 채 보유하고 있는데 평소 구입하려던 아파트 급매가 나와서 하나 더 구입하려는데 세금에 대한 부담 때문에 고민하다 지인의 명의로 등기를 하였습니다. 그런데 지인(수탁자)이 갑돌이 몰래 자신의(수탁자) 명의로 되어있는 아파트를 제삼자에게 매매하고 매수인에게 등기이전까지 완료하였습니다.이를 알게 된 갑돌이는 아파트를 돌려달라고 할 수 있을까요
「부동산실명법」은 명의신탁약정을 부동산에 관한 소유권 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 사람(실권리자)이 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정이라고 정의한 뒤(제2조 1호), 누구든지 부동산 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기해서는 안된다고 규정한다(제3조 제1항)
명의신탁약정은 무효이고(제4조 제1항), 또 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 하나, 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자 그 일방 당사자가 되고 그쌍방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효하다고 규정한다(제4조 2항)
우리 판례는 3자간 명의신탁으로 인정되면 부동산실명법에 따라 당사자간의 명의신탁약정은 무효가 되고 명의수탁자로 이전된 등기도 부동산실명법 위반의 등기로 무효가 된다. 다만 명의신탁자와 매도인과의 계약이 유효하기 때문에 이 계약에 근거하여 명의신탁자는 매도인에게 자신에게 등기를 이전하여 달라고 요구할 수 있다.( 제3자간 등기명의신탁일때는 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기청구- 매도인에게 소유권이전등기의 말소등기절차 이행하라는 소송제기)
명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제삼자에게 대항하지 못한다고 규정한다(제4조 제3항)
위 질문에 대한 답변
갑돌이는 부동산실명법이 금지하고 있는 명의신탁을 한 것이므로 갑돌이와 지인 사이의 명의신탁약정은 무효이고 이 약정에 따라 이루어진 지인명의의 소유권이전등기도 무효가 된다. 지인(수탁자) 으로부터 아파트를 구입해 이전등기를 완료한 매수인은 제삼자로서 지인(수탁자)이 주인이 아니라는 것을 알았다고 하더라도 갑돌이는 자신의 소유권을 주장할 수 없게 되고 매수인 명의의 등기가 유효하게 됩니다.
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