백동훈법무사사무소

의심스러운 근저당설정, 사해행위취소소송으로 해결하기!

채무자가 실제로 돈을 빌리지 않았음에도 특정 채권자에게 근저당권을 설정해 준 정황은 다른 채권자들에게 매우 심각한 문제입니다. 이는 채무자의 책임재산을 줄여서 다른 채권자들이 돈을 회수하기 어렵게 만드는 '사해행위(詐害行爲)'일 가능성이 높습니다.오늘은 다른 채권자의 입장에서 이러한 의심스러운 근저당설정을 취소시키고, 정당하게 채권을 확보하는 방법인 사해행위취소소송에 대해 블로그 포스팅으로 상세히 알려드리겠습니다.사해행위란 무엇인가요?사해행위취소소송을 이해하기 위해서는 먼저 '사해행위'의 정의를 알아야 합니다.정의:채무자가 자신의 재산을 감소시키는 행위를 함으로써 일반 채권자들의 공동 담보가 되는 책임재산의 총액을 줄여서, 채권자들의 강제집행을 어렵게 만드는 행위.핵심:특히, 채무자가 특정 채권자에게만 ..

부동산 경매 권리분석 말소기준권리 완벽정리

부동산 경매의 말소기준권리를 처음 접하는 분을 위해 근저당권, 가압류, 가등기, 전세권, 임차권의 인수와 소멸을 현재 법령과 판례 기준으로 쉽게 정리합니다.말소기준권리는 부동산 경매에서 낙찰 후 없어지는 권리와 낙찰자가 인수할 수 있는 권리를 판단하는 출발점입니다. 입찰 전에는 등기사항전부증명서만 볼 것이 아니라 매각물건명세서, 현황조사보고서, 임차인의 대항력 발생 시점, 전세권자의 배당요구 여부까지 함께 확인해야 합니다.​2026년 8월 7일 현재 말소기준권리의 핵심이 되는 민사집행법 제91조의 내용은 원자료 작성 당시와 실질적으로 달라지지 않았습니다. 다만 이후 판례가 추가되었고 특히 2026년 대법원 판결에서 선순위 순위보전가등기의 인수에 관한 기존 법리가 다시 확인되었습니다. ​말소기준권리는 무엇..

임차인(경매)권리신고및 배당요구신청서

대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인의 가장 큰 차이는 “경매 배당에서 보증금을 전부 받지 못했을 때 그 부족액을 낙찰자에게 주장할 수 있는가”입니다. 대항력 있는 임차인은 확정일자까지 갖추었다면 배당요구를 하여 우선변제를 받을 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 원칙적으로 나머지 보증금에 관하여 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 반면 선순위 근저당권 등에 밀려 경매상 대항력이 없는 임차인은 배당을 일부만 받더라도 부족액을 낙찰자에게 요구할 수 없고 임대인에게만 반환청구를 할 수 있는 것이 원칙입니다. 주택임대차보호법 제3조의5도 “보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권”은 경매로 소멸하지 않는다고 규정합니다. 권리신고 및 배당요구신청서권리신고 및 배당요구신청서는 주택 임차인이 경..

해방공탁이란 무엇인가?

해방공탁이란 무엇인가?부동산이나 예금, 자동차 등 재산이 가압류되면 채무자는 자유롭게 재산을 처분하거나 활용할 수 없게 됩니다. 특히 부동산 가압류는 등기부에 그대로 기재되기 때문에 매매나 대출 등 정상적인 경제활동에 큰 지장을 줍니다.이때 채무자가 가압류 채권액 상당액(또는 법원이 요구하는 금액)을 공탁하여 채권자의 권리를 담보해 주는 대신, 가압류 집행을 취소해 달라고 신청할 수 있는데 이것이 바로 해방공탁입니다. 쉽게 말해 “채권자의 권리를 보장할 테니 내 재산에 걸린 가압류는 풀어달라”는 장치입니다.해방공탁은 언제 할 수 있을까? 가압류 결정 전에는 공탁 자체가 불가능합니다.결정이 내려지고 나서 집행 전이든 집행 후든, 채무자가 필요할 때 언제든 공탁을 할 수 있습니다.실무에서는 보통이미 집행이 ..

한정승인했는데 취득세, 양도세 내야하나?

한정승인 했는데 부동산 취득세와 양도소득세 내야하나부모님이 채무를 남기고 사망하여 한정승인을 했는데 상속재산에 부동산이 있다면 예상하지 못했던 문제가 발생할 수 있습니다. 부동산을 상속받았다는 이유로 취득세가 부과되고, 상속부동산이 근저당권 실행으로 경매되어 매각되면 양도소득세까지 부과될 수 있습니다.특히 경매대금 전부가 상속채권자에게 배당되어 상속인이 실제로 받은 돈이 없는데도 양도소득세가 부과되는 경우가 있습니다. 그렇다면 한정승인을 한 상속인이 이러한 세금을 자기 돈으로 납부해야 할까요?결론부터 말하면 취득세와 양도소득세의 납세의무 자체는 발생할 수 있습니다. 그러나 세금이 부과된다는 것과 상속인의 고유재산으로까지 납부해야 한다는 것은 구별해야 합니다.​1. 한정승인을 하면 세금도 상속재산 범위에서..

매도인 사망 시 소유권이전등기 절차와 해결방법부동산 매매 계약을 체결하고 잔금까지 지급했는데, 매도인이 갑작스럽게 사망했다면 매수인은 큰 혼란에 빠질 수밖에 없습니다. 매매 계약이 무효가 되는 것은 아닌지, 소유권이전등기를 어떻게 해야 하는지 막막할 수 있습니다. 그러나 민법과 등기법에 따른 적법한 절차를 거치면 문제없이 소유권을 이전할 수 있습니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 매도인 사망 시 소유권이전등기를 진행하는 방법과 해결책을 정리했습니다. 1. 계약 효력은?매도인이 사망했다고 해서 매매 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.민법 제1005조는 “상속인은 피상속인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다”고 규정하고 있습니다. 따라서 매도인의 소유권이전등기의무도 상속인에게 승계되며, 매수인은 ..

예금질권을 활용한 임대보증금 안전장치전세보증금 예금질권은 임대차계약에서 임차인의 보증금 반환을 보장하기 위해 은행 예금을 담보로 제공하는 제도입니다. 특히 임대인의 재무상태가 불안정하거나, 전세보증금 반환보증보험 가입이 어렵거나 부담스러운 경우,그리고 소규모 건물·단독주택처럼 다른 담보장치가 없는 경우에 활용도가 높습니다.1. 예금질권이란?예금질권은 예금채권을 담보로 제공하는 권리로, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 질권자가 해당 예금에서 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.민법 제329조와 제345조에 근거하며, 은행이 채무자인 경우 반드시 은행 승낙을 받아야 대항력이 생깁니다.2. 임대차에서 예금질권을 활용하는 이유임대인의 재무상태가 불안정할 때 (임대인이 부채가 많거나 사업.투자 위험이 큰 ..

공사대금 소송은 건설. 리모델링. 수리 등의 계약에 따라 공사를 완료했으나 대금을 지급받지 못한 경우에 제기하는 민사소송입니다. 공사비를 받아내기 위한 가장 일반적인고 강력한 법적 절차입니다. 공사대금청구소송의 전제요건 공사대금청구소송에 필요한 증거들계약 또는 공사 사실 존재구두계약 시 문자 카톡 대화 또는 서면 도급 계약서, 발주 확인서계약 관련 자료: 계약서, 공정증서 등공사 완료 또는 상당 부분 완료시공 사진, 시공 확인서, 공사 일자 등 입증자료 필요공사 진행자료: 공정 표, 시공 전. 후 사진, 현장 동영상, 공문 등미지급된 금액 존재. 입금내역세금계산서, 대금 청구서 미지급 통지 내용증명 등금전거래내역: 영수증, 견적서, 입금내역, 거래처 원장 등대화 내역카카오톡 문자메시지, 통화 녹음 등내용..

1. 상속등기 기한과 공동상속인 행방불명 대응방법 상속등기는 단순히 부동산 명의를 바꾸는 절차가 아니라, 상속세·취득세 신고, 상속인 간 합의, 법원 절차까지 종합적으로 진행되는 복합적인 법률 행위입니다. 특히 상속인 중 일부가 부재하거나 연락이 닿지 않는 경우 절차가 길어지고 복잡해질 수 있습니다.이번 글에서는 2025년 기준 상속등기 방식 , 세금 신고 기한, 부재·행방불명 공동상속인 대응 방법과 필요한 소송 절차를 전문가 시각에서 정리했습니다.상속등기는 피상속인(사망자)의 부동산 소유권을 상속인 명의로 이전하는 절차입니다.「민법」, 「부동산등기법」, 「상속세 및 증여세법」에 근거하며, 상속재산 분할과 세금 신고가 함께 이루어집니다. 상속등기 자체에 법정 기한이 없으며, 미등기로 인한 과태료 규정도 ..

성년후견제도 성년후견인이 피성년후견인이 거주하는 부동산에 대해 매도 허가 청구를 할 수 있는가라는 질문은 민법상 후견제도, 거주권 보호, 그리고 부동산 처분 행위에 대한 가족법적 제한이 결합된 복합적인 문제입니다. 매도 허가 청구란 피성년후견인의 매도 허가 청구는 피성년후견인(판결로 성년후견 개시가 된 사람)이 소유하거나 점유하고 있는 부동산을 후견인이 대신 매도하려는 경우, 민법에 따라 가정법원의 허가를 구하는 절차를 말합니다. 이는 단순한 동의 요청이 아닌 법적 구속력이 있는 '재산 처분 허가 결정'을 받아야만 유효하게 매매할 수 있는 행위입니다. 주요 법적 근거 민법 제956조의 2(가정법원의 처분 허가 필요 )성년후견인은 피성년후견인의 부동산을 처분(매도 포함) 하려면 반드시 가정법원의 허가를 받..