[신탁부동산] 임대차 거주 중인데 임대인이 임차 부동산을 신탁

임대차 거주 중인데 임대인이 주택을담보목적으로 신탁회사에 신탁한다는통보를 받았습니다.

임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 2항에 의하여 임대인의 지위를 승계합니다.( 대항력은 제3자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하며, 전입신고와 점유를 한다면 대항력은 주민등록을 마친 다음날 오전 0시부터 효력 발생합니다)

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신탁법상 신탁부동산 임차주택 임대인의 지위 승계［판결요지］

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제2항은"임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한것으로 본다.--위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적. 확정적으로 이전 받게 되는 경우라야 한다.

​[2] 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위하여 그 재산권을 관리. 처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이다.

(대법원 1991.8.13 선고 91다 12608판결. 1994.10.4 선고93다62119판결)

​이와같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야하는 제한을 부담함에 불과하다.

​[3] 임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁 자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 한다.

위 내용을 종합하면 신탁부동산 수탁자는 임대인의 지위를 승계한다.
대법원 2002.4.12.선고 2000다 70460판결[임대차보증금 반환]

신탁재산은 임대인의 소유가 아닙니다 신탁부동산은 신탁회사 소유입니다

신탁된 부동산에 대하여 임대차계약을 체결할 때는 신탁회사와 임대차 계약을 체결해야 합니다. 대부분 임대차계약 시 임대인들이 내 재산이다 나하고 체결하면 된다고 하는데 이를 믿고 계약하면 안 되고 신탁원부를 발급받아 확인해야 합니다. 신탁회사와 임대차계약을 체결하고 임대차보증금 신탁회사로 입금하고 임대료도 신탁회사로 입금하여야 합니다

신탁부동산을 신탁회사와 계약하지 않았을 때

신탁재산에 대해 집주인은 권한이 없습니다. 그러므로 신탁부동산의 소유권은 신탁회사에 있으므로 반드시 신탁회사와 계약해야 합니다. 신탁회사와 계약이 원칙이지만 임대차계약 권한 위임장이 있다면 임대인과 계약 가능합니다(신탁회사에 위임장 유효기간 확인해야 합니다.) 그리고 특약사항에 대해서도 신탁회사의 동의서 필요합니다. 결국 신탁회사로부터 무단 사용으로 임차료 등 청구하거나 이의 제기한다면 쫓겨나야 합니다.